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  近日，中指研究院发布《房地产金融月度报告（2020年10月）》。10月房企整体发债规模较上月相比有所下滑，信用债发行规模下降，发行成本上升；海外债发行规模回升，发债成本降幅较大。

  宏观环境：五中全会释放未来中国发展重要信号；房地产金融等领域将成为宏观审慎监测对象。

  地方政策：绍兴发布通知调控房地产市场；南京支持租房租赁市场平稳健康发展。

  10月房企整体发债规模较上月相比有所下滑，信用债发行规模下降，发行成本上升；海外债发行规模回升，发债成本降幅较大。

  2020年10月26日-29日，中国第十九届中央委员会第五次全员会议在京召开，全会听取和讨论了习作的工作报告，并审议通过了《中央关于制定国民经济与社会持续健康发展第十四个五年规划和二〇三五年远大目标的建议》。报告特别指出，要坚持创新在我们国家现代化建设全局中的核心地位，加快建设科技强国；加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级；形成较为强大国内市场，构建新发展格局；优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。

  中指点评：2020年10月26日-29日，中国第十九届中央委员会第五次全员会议在京召开，全会听取和讨论了习作的工作报告，并审议通过了《中央关于制定国民经济与社会持续健康发展第十四个五年规划和二〇三五年远大目标的建议》。报告特别指出，要坚持创新在我们国家现代化建设全局中的核心地位，加快建设科技强国；加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级；形成较为强大国内市场，构建新发展格局；优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。

  10月21日，在2020年金融街年论坛年会上，央行副行长表示，央行将重点健全房地产金融、外汇市场、债券市场、影子银行及跨境资金流动等重点领域宏观审慎监测、评估和预警体系，分步实施宏观审慎压力测试并将其制度化，目前正在根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价、稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，加强完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

  中指点评：从宏观上，要加强宏观审慎的管理，加强逆周期的调节，防范经济泡沫、房地产泡沫以及金融泡沫的形成给经济造成的冲击。对于非传统金融风险，要加强预防性和应对性的进行相对有效的防范，包括对这些非传统风险早研究、早识别、早预警、早处置、早应对，程度减少对金融体系的冲击，有效防范各种金融风险。

  10月9日，绍兴市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》。《通知》要求：（1）各区、县严格执行“限地价、竞配建”政策，控制溢价率和楼面地价。（2）市区范围（含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区）新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。新开盘项目价格备案须考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。（3）严格分期销售管理，申请预售的商品住房项目建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售建筑面积不少于3万平方米。（4）严格规范市场秩序。（5）严格落实主体责任。

  中指点评：《通知》要求逐步加强土地供应管控，建立房价、地价联动机制，加大土地供应力度，实行差别化供地；严格执行“限地价、竞配建”政策，严控溢价率和楼面地价。从招拍挂到房屋销售每个环节都进行了规范限制，对房地产市场进行相对有效调控，防止房价的大起大落，有利于房市的健康平稳发展。

  10月22日，南京市多部门联合发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》。公告提出企业和事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房、或出租经批准的“商改租”“工改租”住房，用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收；住房租赁企业向个人出租住房，小规模纳税人、一般纳税人可按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。

  中指点评：《公告》从住房租赁合同备案的方面出发，对房东、租户两方面来减收、免收税费。该政策实施体现了对租赁市场的重视，有利于推动租赁各方参与租赁合同备案工作，对于目前常见的侵害到租赁关系人的事项做了明确规范，能够更有效指导各地落实更为本地化的租赁类政策，有利于促进租赁市场稳定和回归理性。

  月初银行体系流动性整体处于较高水平，中后期为维护银行体系流动性合理充裕，10月份央行通过货币政策逆周期调节呵护流动性。从企业融资情况去看，10月房企整体发债规模较上月相比有所下滑，信用债发行规模下降，发行成本上升；海外债发行规模回升，发债成本降幅较大。

  月初银行体系流动性整体处于较高水平，中后期为维护银行体系流动性合理充裕，10月份央行通过货币政策逆周期调节呵护流动性。10月15日，人民银行以利率招标方式开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率与前次持平，稳定市场预期，缓和中长期压力；央行10月份共投放8800亿元流动性，满足银行体系资金需求，维护流动性合理充裕。

  10房企整体发债规模与上月相比有所降低，环比下滑28.77个百分点，是由于信用债发行规模有所下滑引起的，信用债发行规模环比下降了51.00%。从信用债的发行种类来看，10月定向工具、短期融资券、企业债、中期票据的发行规模均有所降低。

  据Wind数据初步统计，2020年10月共有28家房企发行信用债，较上月减少16家，发行总规模达287.15亿元，较上月降低55.59%，其中恒大、中骏等部分大型房企发债金额在20亿元以上。10月内地房企信用债平均发债利率为4.94%，与上月相比上升了0.2个百分点，其中有18家房企发债利率低于平均利率。

  10月海外发债规模环比一下子就下降，与上月相比发行成本有所上升。综合看来，10月共有16个房企发行18笔海外债，发行规模较上月上升43.18个百分点，合计约332.81亿元人民币，发债平均利率为5.72%，较上月发行利率下滑了2.71个百分点，幅度较大；具体来看，6家房企低于中等水准，有雅居乐、时代中国、新力等大型房企。

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